Оценка гостиниц

Гостиницы являются специфическими объектами недвижимости – так как в первую очередь это бизнес, а уже потом собственность. Гостиницу крайне сложно реконструировать или перепрофилировать для ведения других видов деятельности, поэтому для получения прибыли необходимо развивать имеющиеся здания и сооружения. Практически любые действия с гостиницей (сделки-купли-продажи, страхование, использование в качестве залога) можно производить только после проведения оценки. И в отличие от прочих объектов недвижимости определение рыночной стоимости гостиниц имеет ряд отличительных особенностей.

Что влияет на стоимость

Оценка действующих гостиниц – это не только определение реальной рыночной стоимости недвижимости, помимо этого учитывают:

• Обременения и привлеченные средства. Для развития, ремонта или модернизации гостиниц часто привлекают заемные средства. Если при оценке работающей гостиницы выявятся такие обязательства, то ее стоимость может существенно уменьшиться.
• Чаще всего смена собственника гостиницы происходит по причине снижения или отсутствия прибыли, либо денежных средств у прежнего владельца на ремонт или развитие. Во время проведения оценки стоимости гостиницы эти необходимые вложения также учитываются.
• При оценке гостиниц одним из основных критериев является их местоположение – чем ближе гостиницы располагаются к морю, местным достопримечательностям и прочим местам пребывания туристов, тем выше их стоимость.
• При проведении оценки помимо самих гостиниц изучают предложение и спрос на рынке туристических услуг, так как это влияет на наполняемость номеров.
• Оценка стоимости прав на бренд, если он имеется у гостиницы.
• Техническое состояние вспомогательных объектов недвижимости, бассейнов, инженерных сетей и оборудования на территории гостиницы.
• На стоимость гостиницы сильно влияет наличие ресторана, конференц-зала, охраняемой парковки и прочих объектов, повышающих функциональность комплекса.

Также могут изучаться и другие параметры – все зависит от состояния комплекса и особенностей региона.

Когда нужна оценка, методы, порядок проведения

Чтобы провести оценку гостиницы необходимо выбрать специализированную организацию и заключить с ней договор. Следует знать, что непосредственные работы по оценке могут проводить только высококвалифицированные и аттестованные в установленном порядке специалисты. Оценщик стоимости должен состоять в СРО, иметь безупречную репутацию и договор страхования личной ответственности (если, проводя оценку специалист допустит ошибки, и это нанесет ущерб заказчику, то сумма ущерба будет компенсирована страховкой).

После заключения договора и уточнения всех подробностей для проведения оценки необходимо собрать пакет документов. Его состав будет зависеть от особенностей гостиничного комплекса, оценку которого планируется проводить. В любом случае потребуются правоустанавливающие документы, а также данные о заказчике (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей – паспортные данные, для юридических лиц – уставные документы). Также необходимы бумаги на недвижимость – выписка из ЕГРН, технический план и прочие. Для определения актуальной рыночной стоимости гостиницы применяют различные подходы:

• Доходный – согласно этому методу итоговая стоимость рассчитывается исходя из прибыли, которую гостиничный комплекс может принести в будущем. В этом случае может учитываться либо предполагаемые ежегодные доходы (метод дисконтирования), либо накопление средней величины дохода (метод капитализации).
• Сравнительный – при использовании этого метода оцениваемую гостиницу сравнивают с аналогами в данном регионе. При этом учитывают не только площадь и местоположение, но также оснащенность, транспортную доступность, наличие инфраструктуры. При таком подходе оценивать гостиничный комплекс можно исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости (выставленных на продажу) или сумм заключенных сделок на приобретение схожих гостиниц.
• Затратный – при использовании данного метода все активы гостиничного комплекса (материальные и нематериальные) оцениваются исходя из их состояния и рыночной стоимости.

После сбора всех сведений специалисты компании переходят к следующему этапу оценки – натурным обследованиям. Чтобы определить стоимость гостиницы необходимо сделать оценку технического состояния гостиницы, отделки помещений и работоспособности инженерных сетей. Итогом проведения оценки является официальный отчет, который является законным документом, подтверждающим реальную рыночную стоимость гостиничного комплекса. Он может использоваться в судебных разбирательствах, предоставляться инвестору или банку для привлечения денежных средств и в иных случаях.

Оценку производят на основании задания заказчика, в случае необходимости мы поможем подготовить перечень необходимых бумаг, а также собрать их. Оценку гостиниц производят в следующих случаях:

• Оформление сделок купли-продажи, смена собственника, вступление в наследство и прочие случаи смены владельца или установления права собственности.
• Страхование недвижимости или всего бизнеса, а также оформление страховых выплат при причинении различных видов ущерба.
• Оценку гостиницы в обязательном порядке производят при ее передаче в оперативное или доверительное управление, а также при сдаче в аренду.
• Отчет об оценке необходим для постановки гостиницы на балансовый учет и для использования ее в качестве залога (при получении кредита), либо формирования уставного фонда юридического лица.
• Привлечение инвестора или получения денежных средств из бюджета. К примеру, при участии в региональных программах развития или для поддержания памятника архитектуры (если гостиница к ним относится) в технически исправном состоянии.
• Определение стоимости является законным инструментом оптимизации налогооблагаемой базы, так как текущая кадастровая стоимость может быть завышенной.
• При продолже как действующий бизнес

Если имущественные права или стоимость гостиницы при совершении сделок с ней оспариваются в суде, то оценочный отчет будет являться подтверждением ее рыночной цены.

Если гостиничный комплекс планируется сносить или реконструировать, то необходимо определить его стоимость для получения разрешительных документов на проведение работ.

Наша компания имеет многолетний опыт проведения оценки гостиниц в различных регионах страны. Все работы выполняют сотрудники, имеющие не менее 5 лет опыта в данной области. Если у Вас имеются вопросы относительно оценки, задайте их нашим специалистам в чате или закажите обратный звонок на нашем сайте. Мы свяжемся с Вами в кратчайшие сроки и окажем бесплатную консультацию, при желании мы можем произвести предварительную (ориентировочную) оценку Вашего объекта недвижимости.